Как подготовить квартиру к продаже и сдаче внаем

Содержание

1. Готовим квартиру к продаже
2. Готовим квартиру к сдаче внаем
3. Делаем выводы

Готовим квартиру к продаже

Наводим порядок

Вы твердо уверены, что квартира стоит столько, сколько за нее просите. Но поставьте себя на место покупателя. Он отдает свои деньги. А когда отдаешь, каждый рубль жалко.

Не вздыхайте тяжело, когда потенциальный покупатель лезет под ванную, стучит по штукатурке, слушает, нюхает, разглядывает. Он проверяет соответствие цены качеству. Сделайте так, чтобы ничто не вызывало у него отторжения. Тогда он будет уверен, что покупает то, что хотел, за справедливую цену.

Начните с мероприятий, не требующих больших затрат.

Приведите в порядок лестничную площадку:

• вымойте полы;
• закрасьте художества соседских мальчишек;
• вкрутите лампочку;
• поставьте пару горшков с искусственными цветами.

По отзывам покупателей, неизгладимое впечатление производят запахи. Особо впечатлительные тут же разворачиваются и уходят, не дав продавцу ни слова сказать в оправдание.

Устраните неприятные запахи:

• почистите канализацию;
• обработайте силиконовым герметиком стыки канализационных труб, если они мокнут;
• помойте посудомоечную машину;
• вымойте полы с пахучим спецсредством;
• очистите пространство под кухонным гарнитуром, куда закатываются кусочки портящихся продуктов;
• обработайте кошачий туалет;
• проветрите комнаты перед приходом покупателей.

Средство для прочистки канализационных труб «Крот», 1000 мл — 88 руб., интернет-магазин DELOKS

Герметик силиконовый белый Irfix — 200 руб., интернет-магазин STROITAL

Средство для посудомоечных машин Paclan Brileo, 250 мл — 110 руб., интернет-магазин Shop profit

Средство для мытья полов OfficeClean Proffesional Универсальное Лаванда, 1л — 49,47 руб., интернет-магазин Kit-hobby

Добавьте в квартиру света. Полумрак хорош для вечерних посиделок, но не при демонстрации достоинств жилища покупателям.

Лампа 17Вт LED17-A65/830/Е27 220В 3000К светодиодная — 228,46 руб., интернет-магазин «Электромонтаж»

Если из окон открывается неприглядный вид пустыря, свалки или брошенного недостроя, показывайте квартиру вечером. Или установите жалюзи, подходящие интерьеру комнаты.

Жалюзи вертикальные Уют 9х180 Ариэлль голубые — 499 руб., OBI

Не поленитесь сделать эти простые вещи. Иначе сбросите цену на 10 – 15 процентов.

Решаем, нужен ли ремонт

Риелторы утверждают, что внешний вид комнат влияет на предпочтения покупателей. Жилище с грязными отклеивающимися обоями, обшарпанными полами и потемневшими потолками дольше ищет нового хозяина.

Однако в первую очередь покупатели оценивают тип и возраст дома, экологию района, планировку, инфраструктуру: транспорт, магазины, школы, детские садики. И только потом — сделан ли ремонт.

Ремонт как одно из главных условий сделки может быть интересен «альтернативщикам»: людям, продающим квартиру и на вырученные деньги покупающим другую. Им негде жить, поэтому они готовы согласиться с разумной наценкой «за обновление». Скажут спасибо за ремонт и покупатели жилья по ипотеке, у которых денег на ремонт не осталось.

Риелторы рекомендуют обязательно отремонтировать квартиру перед продажей в следующих случаях:

• если отделка обветшала;
• если образовались грибок или плесень;
• если квартиру залили.

В таких случаях ремонт делают, чтобы подтянуть цену к среднерыночной. Если ремонт затеваете в нормальной с виду квартире, чтобы продать дороже, не факт, что получится. Вкусы у людей разные. С тем, что сделал хозяин, покупатель может не согласиться. Скажет, что не любит такого цвета обои или кафель, что ему нравится окрашенный потолок, а не натяжной. Поэтому он переделает все по-своему. Иногда так говорят, чтобы сбросить цену, если продавец обосновывает надбавку ремонтом.

Вывод: не увлекайтесь эксклюзивными решениями. Делайте стандартный ремонт в нейтральных тонах. Главная задача — придать интерьеру товарный вид, а не удивить покупателя буйством цветов и полетом дизайнерской мысли. Поклейте обои, покрасьте потолки, постелите линолеум или ламинат, почините водопровод и канализацию.

Чем выше стоимость квартиры, тем больше денег закладывайте на отделку. Такой подход обоснован. Бюджетное жилье интересует покупателей со средним достатком. Дешевые бумажные обои они воспримут адекватно. Квартира в престижном доме привлечет внимание граждан, чьи доходы выше средних. Уровень притязаний у них иной: отечественную бумагу на стенах они не оценят.

Но в любом случае не тратьте на ремонт больше 10% рыночной стоимости продаваемого жилья — продать дороже не удастся.

Если квартиру залили, полностью ликвидируйте следы происшествия. Покупателям о нем не рассказывайте. Одно упоминание о ЧП уронит цену на 15-20%. Считается, что если залили раз, зальют и еще. Значит, покупатель имеет право на скидку за «повышенный риск».

Ремонтируем квартиру

Определите, какие работы нужно выполнить. Оцените объем, требуемое время и свое мастерство. Если сроки поджимают, а умений маловато, обратитесь в ремонтно-строительную компанию со стажем и репутацией. Мастера быстро и профессионально устранят недостатки, подчеркнут преимущества.

Ориентировочные сроки предпродажного косметического ремонта при условии, что мебель вывезена:

• 10 – 20 дней для однокомнатной квартиры;
• 15 – 25 дней для двухкомнатной;
• 20 — 30 дней для «трешки».

Средняя цена — 3500 руб./м². В нее входит стоимость работ и материалов.

Ремонт своими руками затянется на 5-6 недель. Простейшие для мастера операции вызывают затруднения у неопытных людей: не оказывается под рукой нужного инструмента, а если он есть, то надо учиться им пользоваться; не купил крепеж, комплектующие. А часы тикают.

Если решились действовать самостоятельно, учтите следующие рекомендации.

Потолок — начинайте с него: не испачкаете обновленные пол и стены. Очистите от грязи, удалите отслоившуюся краску, загрунтуйте. Затем покрасьте или оклейте обоями. Если потолок залили, удалите поврежденную влагой штукатурку, обработайте основание антисептиком, заштукатурьте или зашпаклюйте очищенные участки.

Стены освободите от отваливающихся обоев, загрунтуйте, зашпаклюйте. Участки с плесенью и грибками предварительно вымойте горячей водой со стиральным порошком, просушите и обработайте антисептиком.

Понадобятся следующие материалы:

Грунтовка Кнауф Тифенгрунд, 10 л — 617 руб., интернет-магазин «Строительный двор». Расход – 0,1г/м². Проникает в штукатурку, кирпич и бетон, увеличивает сцепление краски с основой, создает влагоизоляционный слой.

Средство противогрибковое Ceresit CT 99, 1 кг — 403,81 руб., строительный гипермаркет «Изолюкс». Расход 0,06 кг/м².

Шпатлевка акрилатная влагостойкая ТЕКС «Люкс», 0,9 л — 159 руб., OBI

Краска для потолка МАРШАЛ MAESTRO, 2,5 л — 250 руб., интернет-магазин «Мастер». Банки хватит на покраску потолка площадью 12 м² в два слоя.

Обои бумажные 0,53х10 м, белые, для потолка ER 1376-1 — 525 руб., Leroy Merlin. Это рельефные обои, они скрывают неровности, что снижает требования к ровности основания.

Обои Ecostyle для стен 231912-1, 0,53х10 м — 210 руб., интернет-магазин «Вся отделка»

Клей для бумажных обоев, на 7–9 рулонов — 68 руб., Leroy Merlin.

Не обойдетесь без инструментов:

Нож канцелярский Standard 18 мм – 54 руб., OZON. Им будете резать обои.

Кисть малярная LUX PROFI 40 мм — 149 руб., OBI. Нужна, чтобы наносить клей на обои.

Шпатель прижимной FIT 06902 обойный 255 мм — 168 руб., гипермаркет ISOLUX. Удаляет пузыри из-под обоев.

Валик с ручкой, 250 мм — 159 руб., интернет-магазин Imstrumtorg. Понадобится, если будете красить потолок.

Линолеум вымойте водным раствором хозяйственного мыла (100 г тертого мыла на ведро воды). Чтобы линолеум заблестел, используйте натуральное мыло.

Пятна жира удалите средством для мыться посуды. Черные полоски от обуви сотрите ластиком или тряпкой, смоченной в бензине.

Царапины на ламинате затрите восковым карандашом соответствующего цвета. Пятна грязи, жира и разводы удалите чистящим средством.

Карандаш восковой, 15 г — 161 руб., интернет-магазин POLI-R

Чистящее средство для ламината HG, 1000 мл — 324 руб., интернет-магазин «Рухим»

Паркет с царапинами и следами износа обработайте шлифовальной машинкой. Сначала снимайте лак крупнозернистой наждачной бумагой, затем мелкой. Уберите пылесосом пыль, заделайте стыки герметиком и покройте паркет лаком в два слоя.

Шлифовальную машинку можно арендовать. Цены — от 600 рублей за сутки. Залог — от 15 000 руб.

Лак паркетный шелковисто-матовый ГЕНЧ, 0,75 л — 458,35 руб., интернет-магазин «Главснаб»

Если напольное покрытие никуда не годится, застелите пол линолеумом. Его кладут на любое ровное основание, в том числе на ламинат и паркет. Отставшие пластины линолеума предварительно приклейте клеем на основе ПВА. Щели между пластинами заделайте акриловой шпатлевкой и покройте грунтовкой — тоже акриловой.

Линолеум выбирайте не ниже 23 класса износостойкости, без специфического запаха формальдегидов, со спокойным рисунком светло-коричневого или бежевого тона.

Линолеум Artens «Дуб Французский», 23 класс — 468 руб./м², Leroy Merlin.

Клей ПВА универсальный Момент Столяр, 250 г — 143 руб. интернет-магазин «Рускан»

Клей для линолеума ВГТ, акриловый, 3 кг — 260 руб, интернет-гипермаркет «Мастер»

Пластиковые подоконники и рамы избавьте от царапин матовой краской на водной основе. Оконные стекла вымойте. Хорошо чистят стекло салфетки из микрофибры.

Салфетка для мытья стекол KUCHCIK GLASS 3256 — 149 руб., магазин «Мосхозторг»

Проверьте, не подтекают ли водопроводные трубы и канализация. Подтяните муфты, хомуты, обработайте соединения герметиком.

Исправную электропроводку не меняйте. Однако поинтересуйтесь, сколько лет она эксплуатируется. Если покупатель спросит, вы должны дать правильный ответ. Дело в том, что в домах советской постройки внутриквартирную разводку рассчитывали на 6 кВт, с электроплитами — на 8 кВт. При современной оснащенности электроприборами этой мощности может не хватить. Если включите одновременно чайник, стиральную машину и фен — выбьет пробки.

Результат предпродажной подготовки — чистая, ухоженная квартира. В ней нет признаков запустения и обветшалости. Сантехника исправна, трубы не текут. Квартира не вызывает отторжения из-за неприятных запахов и недостатка света.

Готовим квартиру к сдаче внаем

Определяемся со «статусом» квартирантов

Стоимость арендного жилья зависит от следующих факторов:

• района, в котором оно расположено;
• состояния дома;
• площади и количества комнат;
• состояния помещений.

Арендодатель влияет лишь на последний пункт этого списка. Чтобы не тратить деньги зря, спрогнозируйте «портрет» будущих жильцов. Готовьте квартиру под них. Однокомнатная квартира на окраине города интересна студентам или сезонным рабочим, и отсутствие евроремонта их не напугает. «Двушка» в престижном доме в центре города примет состоятельную семейную пару, но ржавый унитаз и скрипящие двери станут помехой.

В любом случае цену снижают:

• потемневшие потолки;
• трещины, плесень, разводы на штукатурке;
• старые обои;
• грязные щелеватые окна;
• подтекающий унитаз и капающие краны;
• плохая звукоизоляция;
• отсутствие бытовых приборов и мебели;
• слабая входная дверь.

Обновляем квартиру

Не обязательно делать дизайнерский ремонт из коллекционных отделочных материалов. Главное, чтобы квартира стала чистой и удобной. Выбирайте средние по цене материалы: флизелиновые обои спокойного тона, стойкий к истиранию линолеум, отечественный кафель.

Обои флизелиновые AS Creation Jazz 95707-2, 10,05х1,06 м — 399 руб., интернет-магазин «Вся отделка».

Плитка La Favola Орхидея настенная белая 28х40 см, 1,232 м² — 590,13 руб., OBI

Канализационный сток сделайте из пластиковых труб, водопровод смонтируйте из металлопластика. Сэкономите деньги и время. Качество этих изделий не хуже металлических, но монтируются они проще и быстрее. С новыми коммуникациями не придется каждый месяц устранить протечки.

Труба канализационная «Политэк» 75х2м — 300 руб., интернет-магазин «Сантехнабор»

Врезка (адаптер) в канализационную трубу (пластиковая) McALPINE BOSSCONN Ø110х50 — 400 руб., интернет-магазин «Сантехмарка»

Труба (PEХ-AL-PEХ) металлопластиковая Valtec — 58 руб./м, интернет-магазин TAVAGO

Вычистите до блеска ванну, раковину и унитаз. Обновите внешний вид сантехники специальными составами.

Эмаль KUDO (520 мл) — 350 руб., интернет-магазин «Строймат77.ру». Понадобится для обновления ванны.

Жидкий акрил «STACRIL ECOLOR» 2,7 кг (Стакрил Эколор) — 1400 руб., производственно-ремонтная компания «Эколор». Применяют как реставрационное средство для ванн.

Устройства с трещинами, проржавевшими днищами замените. Потекут — проблем будет больше.

Акриловая ванна Triton Ультра 169 см — 6140 руб., интернет-магазин «Сантехника онлайн».

Унитаз-компакт Rosa Премьер — 3680 руб., интернет-магазин «Сантехника онлайн»

Раковина для ванной Santek Анимо 55см — 840 руб., интернет-магазин «Империя техно»

Сифон Alca Plast A41 для умывальника D40 — 445 руб., интернет-магазин «Империя техно»

Уделите внимание безопасности. Безопасная квартира — та, в которой исправны системы водоснабжения, отопления, канализация и электрика. Если квартиранты зальют нижних из-за того, что лопнул стояк, или случится пожар по причине короткого замыкания, рублем ответит владелец.

Если воры вскроют замок или снесут тощую деревянную дверь, за похищенные вещи съемщиков тоже заплатит хозяин.

Дверь входная металлическая MD-004 — 4900 руб., компания «Дорс Мастер»

Чтобы проверить электропроводку, вскройте распределительные коробки в комнатах. Осмотрите изоляцию проводов. Если она осыпается, когда провода сгибаешь, замените проводку. Соединения-скрутки поменяйте на клеммники.

Клеммник Wago 3х 0.08-4.0 — 21,04 руб., строительный гипермаркет «Изолюкс»

Проверьте, как работают выключатели и розетки. Если при включении проскакивают искры или слышится треск, вскройте приборы, подтяните клеммы. Если контакты выгорели или оплавились, замените устройства. Демократичную цену при вполне приемлемом качестве имеют розетки и выключатели компаний Viko и IEK. Бренды Schneider Electric, ABB, GIRA считаются элитными, хотя у них тоже есть бюджетные серии.

Выключатель и розетка Viko — 95 руб., интернет-магазин «Элбест»

Выключатель Legrand Valena — 240 руб., ГК «Немецкая электротехника»

Оцените, как электропроводка держит нагрузку. Включите все имеющиеся в квартире электроприборы. Если автоматический выключатель не сработал, все в порядке. Если он отключил электричество, замените либо автомат на более мощный, либо проводку. Какой вариант правильным, определит электрик. Непрофессиональное решение приведет к перегреву проводов и пожару.

Делаем выводы

Подготовить квартиру к продаже или для сдачи в аренду — значит, сделать ее привлекательной для покупателей или квартирантов. Привлекательность достигается в первую очередь за счет чистоты и исправности коммуникаций.

Учтите следующие моменты:

• при предпродажной подготовке учитывайте, что вкусы покупателей могут отличаться от ваших — не делайте вычурного и экстравагантного ремонта;
• при сдаче в аренду обратите внимание на удобство и безопасность;
• стоимость ремонта соизмеряйте со статусом жилья — тратьте столько, чтобы окупить вложения.

Прежде, чем делать ремонт, рассчитайте его стоимость. Если она получается больше, чем ваша выгода, откажитесь от него или сделайте только наиболее необходимые работы.

Узнайте стоимость ремонта в течение 5 минут и забронируйте скидку 10% на все виды работы

Отправим примеры проектов под ваш бюджет

1. Тип недвижимости

Квартира/Дом

Офис/Бизнес-центр

2. Площадь, м²

3. Тип ремонта

Бюджетный

• Бюджетный
• Стандарт
• Премиум

4. Вид ремонта

Косметический

• Косметический
• Стандарт
• Капитальный
• Под ключ

Получить расчет стоимости и примеры работ